Право преимущественной покупки недвижимости в Израиле — это право приобрести недвижимость или долю в ней раньше других покупателей, если собственник решил её продать. Такое право может возникнуть по соглашению сторон либо непосредственно из Закона о земле Израиля 1969 года.
Когда возникает право преимущественной покупки
1. По соглашению сторон
Собственник недвижимости или доли в общей недвижимости вправе зарегистрировать право преимущественной покупки в пользу конкретного лица. Когда такое право зарегистрировано, собственник не может передать недвижимость другому лицу, не предложив её сначала обладателю этого права. На договорное право преимущественной покупки распространяются правила статей 102–105 закона, если условиями самого права не предусмотрено иное в допустимых пределах.
2. По закону
Закон предусматривает случаи, когда право преимущественной покупки возникает автоматически.
Первый случай — между наследниками сельскохозяйственного хозяйства. Если сельскохозяйственное хозяйство перешло нескольким наследникам в общую собственность, наследник не вправе продать свою долю постороннему лицу, пока не предложит её наследнику, у которого есть право преимущественной покупки. В первые два года после выдачи приказа о наследстве или утверждения завещания такое право есть у каждого наследника по отношению к доле другого. После этого — только у того наследника, который зарегистрировал своё право в течение первых двух лет.
Второй случай — между супругами. Если недвижимость находится в совместной собственности супругов и речь идёт о сельскохозяйственном хозяйстве, совместно управляемом бизнесе или квартире, служащей им местом проживания, супруг не вправе продать свою долю третьему лицу, не предложив её сначала другому супругу. Важно, что закон говорит именно о совместном бизнесе и жилой квартире, а не о любом коммерческом объекте вообще.
Как реализуется право преимущественной покупки
Предложение обладателю права должно быть сделано в письменной форме, направлено заказным письмом и содержать цену, которую продавец требует за недвижимость. Копия предложения направляется регистратору.
После получения предложения у обладателя права есть 30 дней. В этот срок он должен не просто сообщить о намерении купить объект, а уплатить требуемую цену вместе с обязательными платежами, которые возлагаются на него в связи с покупкой, либо внести эти суммы регистратору. Из закона следует, что одного лишь ответа «я согласен купить» недостаточно: юридический механизм срабатывает через оплату или депонирование суммы. После этого стороны считаются заключившими соглашение о передаче недвижимости по указанной цене.
Если в течение 30 дней деньги не уплачены и не внесены регистратору, обладатель права считается отказавшимся от покупки. Если обладателей права несколько, предложение направляется всем, а доля отказавшегося переходит к остальным в соответствии с их правом.
Что происходит после отказа
Если обладатель права отказался от покупки, собственник вправе продать недвижимость другому лицу, но только в течение шести месяцев со дня отказа и не по цене ниже той, что была указана в первоначальном предложении. Если шесть месяцев истекли или продавец хочет продать дешевле, он обязан заново предложить объект обладателю права преимущественной покупки.
Важные исключения
Обязанность сначала предложить недвижимость обладателю права не применяется к безвозмездной передаче. Однако само право преимущественной покупки при этом не прекращается и продолжает действовать в отношении лица, которое получило недвижимость безвозмездно. Кроме того, правила о праве преимущественной покупки применяются не только к передаче права собственности, но и, в соответствующих случаях, к передаче долгосрочной аренды.
Вывод
Право преимущественной покупки недвижимости в Израиле — это важный правовой механизм, который ограничивает продажу объекта третьим лицам без предварительного предложения определённому лицу. На практике особенно важно правильно определить, возникло ли такое право по закону или по соглашению, зарегистрировано ли оно и соблюдён ли установленный законом порядок предложения и оплаты.
