Когда возникает право преимущественной покупки

1. По соглашению сторон

Собственник недвижимости или доли в общей недвижимости вправе зарегистрировать право преимущественной покупки в пользу конкретного лица. Когда такое право зарегистрировано, собственник не может передать недвижимость другому лицу, не предложив её сначала обладателю этого права. На договорное право преимущественной покупки распространяются правила статей 102–105 закона, если условиями самого права не предусмотрено иное в допустимых пределах.

2. По закону

Закон предусматривает случаи, когда право преимущественной покупки возникает автоматически.

Первый случай — между наследниками сельскохозяйственного хозяйства. Если сельскохозяйственное хозяйство перешло нескольким наследникам в общую собственность, наследник не вправе продать свою долю постороннему лицу, пока не предложит её наследнику, у которого есть право преимущественной покупки. В первые два года после выдачи приказа о наследстве или утверждения завещания такое право есть у каждого наследника по отношению к доле другого. После этого — только у того наследника, который зарегистрировал своё право в течение первых двух лет.

Второй случай — между супругами. Если недвижимость находится в совместной собственности супругов и речь идёт о сельскохозяйственном хозяйстве, совместно управляемом бизнесе или квартире, служащей им местом проживания, супруг не вправе продать свою долю третьему лицу, не предложив её сначала другому супругу. Важно, что закон говорит именно о совместном бизнесе и жилой квартире, а не о любом коммерческом объекте вообще.

Как реализуется право преимущественной покупки

Предложение обладателю права должно быть сделано в письменной форме, направлено заказным письмом и содержать цену, которую продавец требует за недвижимость. Копия предложения направляется регистратору.

После получения предложения у обладателя права есть 30 дней. В этот срок он должен не просто сообщить о намерении купить объект, а уплатить требуемую цену вместе с обязательными платежами, которые возлагаются на него в связи с покупкой, либо внести эти суммы регистратору. Из закона следует, что одного лишь ответа «я согласен купить» недостаточно: юридический механизм срабатывает через оплату или депонирование суммы. После этого стороны считаются заключившими соглашение о передаче недвижимости по указанной цене.

Если в течение 30 дней деньги не уплачены и не внесены регистратору, обладатель права считается отказавшимся от покупки. Если обладателей права несколько, предложение направляется всем, а доля отказавшегося переходит к остальным в соответствии с их правом.

Что происходит после отказа

Если обладатель права отказался от покупки, собственник вправе продать недвижимость другому лицу, но только в течение шести месяцев со дня отказа и не по цене ниже той, что была указана в первоначальном предложении. Если шесть месяцев истекли или продавец хочет продать дешевле, он обязан заново предложить объект обладателю права преимущественной покупки.

Важные исключения

Обязанность сначала предложить недвижимость обладателю права не применяется к безвозмездной передаче. Однако само право преимущественной покупки при этом не прекращается и продолжает действовать в отношении лица, которое получило недвижимость безвозмездно. Кроме того, правила о праве преимущественной покупки применяются не только к передаче права собственности, но и, в соответствующих случаях, к передаче долгосрочной аренды.

Вывод

Право преимущественной покупки недвижимости в Израиле — это важный правовой механизм, который ограничивает продажу объекта третьим лицам без предварительного предложения определённому лицу. На практике особенно важно правильно определить, возникло ли такое право по закону или по соглашению, зарегистрировано ли оно и соблюдён ли установленный законом порядок предложения и оплаты.

The post Право преимущественной покупки недвижимости в Израиле appeared first on Адвокат Дмитрий Баксанский.

Для покупателя риск состоит не только в самом наличии нарушения, но и в том, что уже после завершения сделки могут выясниться дополнительные проблемы, связанные с документами, регистрацией прав, возможностью получения ипотеки или требованиями со стороны государственных и муниципальных органов. Поэтому перед покупкой недвижимости необходимо провести тщательную юридическую проверку объекта.

Прежде всего важно установить, соответствует ли фактическое состояние квартиры выданным разрешениям, утвержденным планам и данным, имеющимся в муниципалитете. Особого внимания требуют пристройки, закрытые балконы, перенос стен, изменение площади квартиры, переоборудование помещений и любые иные изменения, выполненные в объекте. Также необходимо выяснить, выносились ли по данной квартире предписания, штрафы, требования об устранении нарушений или иные решения контролирующих органов.

Отдельное значение имеет обязанность продавца раскрыть покупателю существенную информацию об объекте. Если продавец знает о наличии нарушений строительных норм, он обязан сообщить об этом до заключения сделки. Сокрытие такой информации может рассматриваться как введение в заблуждение и стать основанием для судебного спора.

Поэтому в договоре купли-продажи желательно прямо указать, имеются ли в квартире нарушения строительных норм, какие именно изменения были произведены, передавались ли покупателю документы, подтверждающие законность этих изменений, и какая сторона несет ответственность в случае выявления нарушений после завершения сделки. Чем точнее эти вопросы урегулированы в договоре, тем ниже риск спора в будущем.

Если нарушения обнаруживаются уже после покупки, сокрытие существенной информации может стать основанием для требований о расторжении сделки, взыскании компенсации или изменении ее условий — в зависимости от обстоятельств дела, доказательств и содержания договора.

Практический вывод очевиден: покупка квартиры с нарушениями строительных норм в Израиле без предварительной проверки документов может привести к серьезным последствиям для покупателя. Именно поэтому до подписания договора рекомендуется поручить адвокату проверку разрешений, планов, истории объекта, сведений из муниципалитета и иных юридически значимых обстоятельств. Во многих случаях также полезно привлечь профильного специалиста для проверки фактического состояния недвижимости.

The post Покупка квартиры с нарушениями строительных норм в Израиле: что проверить до сделки appeared first on Адвокат Дмитрий Баксанский.

Что делать сразу после обнаружения дефектов

Если вы заметили сырость, трещины, проблемы с напольным покрытием, гидроизоляцией, окнами или трубами, первое, что нужно сделать, — зафиксировать каждый дефект. Сфотографируйте повреждения, составьте список недостатков по комнатам и сохраните все документы, связанные с покупкой квартиры и ее передачей. Практически всегда полезно также заказать независимое инженерное заключение, особенно если речь идет о повторяющихся или скрытых недостатках. Жалоба регистратору подрядчиков тоже обычно подается с приложением документов, в том числе инженерного заключения.

Следующий шаг — письменно уведомить подрядчика и потребовать устранения недостатков. Для дефектов, которые можно было обнаружить при разумной проверке квартиры, уведомление нужно направить в течение одного года с момента передачи квартиры покупателю. Перед обращением с жалобой регистратору подрядчиков также требуется предварительно обратиться к подрядчику с письменным требованием.

Нужно ли давать подрядчику возможность исправить дефекты

Как правило, да. Израильская практика исходит из того, что подрядчику нужно предоставить реальную и разумную возможность устранить недостатки. Если же подрядчик игнорирует обращение, затягивает сроки, делает лишь косметический ремонт или дефекты быстро появляются снова, это усиливает позицию покупателя для дальнейших юридических действий. В одном из судебных решений прямо отмечено, что покупатель предоставил подрядчику надлежащую возможность исправить строительные дефекты, но подрядчик этого не сделал в разумный срок.

Какие сроки ответственности действуют

Сроки зависят от вида дефекта и даты заключения договора. Для квартир, купленных с 06.04.2011 и позже, период проверки по разным дефектам составляет от одного года до семи лет. Например:

• дефекты столярных изделий, алюминия и пластика — 2 года;
• дефекты внутренней облицовки и покрытия пола — 2 года;
• сбои в работе машин и бойлеров — 3 года;
• дефекты трубопроводов, водостоков, канализации — 4 года;
• дефекты гидроизоляции — 4 года;
• трещины шириной более 1,5 мм в ненесущих элементах — 5 лет;
• отслаивание или разрушение наружной облицовки — 7 лет.

После окончания периода проверки начинается трехлетний период ответственности. Если же квартира приобреталась по более старому договору, сроки могут отличаться, и их нужно проверять отдельно. Закон также сохраняет ответственность подрядчика и после этих периодов в отдельных случаях, например при проблемах со стабильностью здания или если речь идет о дефекте, который нельзя было разумно обнаружить в первые годы проживания.

Можно ли лишиться прав, если подписан акт приема квартиры

Само по себе подписание документов при передаче квартиры не отменяет установленную законом ответственность подрядчика. Доступные источники подчеркивают, что ответственность подрядчика нельзя отменить, сократить или ограничить даже в случае согласия покупателя.

Какие юридические действия можно предпринять

Если подрядчик не устраняет дефекты, у покупателя обычно есть несколько направлений действий.

Во-первых, можно подать жалобу регистратору подрядчиков в Министерстве строительства и жилищного хозяйства. Но важно понимать, что такая жалоба рассматривается в дисциплинарной плоскости и не заменяет собой судебный спор о деньгах или ремонте. Регистратор не разрешает денежные споры между сторонами.

Во-вторых, можно обратиться в суд. Согласно разъяснениям Kol Zchut, покупатель, который хочет обязать подрядчика устранить дефект или получить денежную компенсацию, может сделать это через судебный иск. На практике формат иска зависит от обстоятельств: иногда заявляют требование о ремонте, а иногда — денежное требование о стоимости устранения дефектов и иных доказанных убытках.

Когда стоит обращаться к адвокату

Юридическое сопровождение особенно важно, если подрядчик не отвечает на претензии, пытается ограничиться частичным ремонтом, ссылается на пропуск сроков или спорит с инженерным заключением. В таких случаях адвокат помогает правильно выстроить переписку, зафиксировать предоставленную подрядчику возможность для ремонта и подготовить дело к жалобе или иску.

Вывод

Если вы обнаружили строительные дефекты в квартире в Израиле, не стоит откладывать действия. Своевременная фиксация недостатков, письменное уведомление подрядчика и правильно собранные доказательства часто играют решающую роль. Чем раньше вы начнете действовать юридически грамотно, тем выше вероятность добиться либо реального ремонта, либо компенсации в судебном порядке.

The post Строительные дефекты в квартире в Израиле: что делать, если подрядчик не устраняет недостатки appeared first on Адвокат Дмитрий Баксанский.

Почему юридическая проверка обязательна

Основная цель проверки — убедиться, что продавец вправе продать объект, а квартира свободна от ограничений. Важнейшие задачи:

• подтвердить действующие права собственности;
• выявить залоги, ипотеки и предупредительные записи;
• проверить соответствие квартиры разрешениям на строительство;
• установить личность продавца и всех совладельцев.

Игнорирование любого из пунктов может привести к невозможности регистрации сделки или дополнительным расходам.

Основные юридические проверки до подписания

Осмотр недвижимости

Проводится до подписания документов, чтобы зафиксировать состояние объекта и выявить явные дефекты.

Проверка прав собственности

Необходимо изучить документы в Земельном реестре: кто зарегистрирован владельцем, есть ли обременения, ипотеки или предупреждения.

Проверка ипотеки

Важно установить наличие ипотеки, даже если она не отражена в реестре, и заранее определить механизм её погашения.

Проверка продавца

Следует убедиться, что продавец — законный владелец, а все совладельцы участвуют в сделке и подписывают договор.

Соответствие разрешениям

Квартира должна соответствовать разрешению на строительство; наличие неузаконенных перепланировок — серьёзный риск.

Проверка задолженностей

В местном комитете уточняется наличие долгов по улучшениям и муниципальным сборам.

Техническая проверка

Рекомендуется привлечь инженера для оценки состояния: влажность, сантехника, электропроводка, трещины и конструктивные дефекты.

Договор купли-продажи: ключевые условия

Грамотно составленный договор — главный инструмент защиты покупателя. В нём должны быть:

• чёткий механизм погашения ипотеки продавца;
• точная дата передачи физического и юридического владения;
• график платежей с привязкой к этапам;
• обязательства продавца по состоянию квартиры;
• гарантии отсутствия скрытых дефектов и обременений.

Следует избегать подписания предварительных обязывающих соглашений без участия адвоката.

Действия после подписания договора

После подписания важно выполнить несколько обязательных шагов:

• Регистрация предупредительной записи в пользу покупателя сразу после сделки;
• Сообщение о сделке в налоговые органы в установленные сроки — как правило, в течение 30 дней (налог на покупку и налог на продажу);
• контроль за исполнением обязательств продавца и подготовка к передаче владения.

Зачем нужен адвокат по недвижимости

Сделки на вторичном рынке требуют опыта и знания практики. Адвокат, специализирующийся на недвижимости, сопровождает проверки, готовит договор и защищает интересы покупателя на всех этапах.

Адвокат Дмитрий Баксанский помогает провести комплексную юридическую проверку, минимизировать риски и обеспечить безопасную регистрацию права собственности.

The post Покупка квартиры на вторичном рынке: юридические проверки и защита покупателя appeared first on Адвокат Дмитрий Баксанский.

По своей сути предупредительная запись фиксирует документально подтверждённое обязательство собственника недвижимости совершить определённую сделку либо, наоборот, воздержаться от любых действий с объектом без согласия другой стороны.

Цель предупредительной записи в ТАБУ

Основная задача предупредительной записи — обеспечение прав участников сделки с недвижимостью. В первую очередь она защищает:

• покупателей недвижимости;
• банки и ипотечные организации, предоставляющие кредит на покупку жилья;
• инвесторов и иных лиц, чьи права связаны с конкретным объектом.

Запись официально уведомляет всех заинтересованных лиц о том, что в отношении данной недвижимости существуют юридические обязательства, которые необходимо учитывать.

Какие риски предотвращает предупредительная запись

Предупредительная запись в ТАБУ играет ключевую роль в предотвращении правовых и финансовых рисков, включая:

• продажу одной и той же недвижимости нескольким покупателям;
• совершение сделок без согласия покупателя после подписания договора;
• наложение ареста на недвижимость;
• взыскание имущества в рамках банкротства физического лица;
• включение недвижимости в процедуру ликвидации компании.

Таким образом, покупатель получает дополнительную защиту до момента окончательной регистрации права собственности.

Ограничения на сделки с недвижимостью

После внесения предупредительной записи в ТАБУ и до её официального снятия невозможно зарегистрировать сделки, которые противоречат условиям, указанным в записи.
Исключения возможны только в двух случаях:

• если лицо, в пользу которого сделана запись, дало письменное согласие;
• если соответствующее разрешение вынесено судом.

Это правило делает предупредительную запись мощным механизмом юридического контроля над объектом недвижимости.

Как проверить наличие предупредительной записи

Проверка наличия предупредительной записи в ТАБУ — обязательный этап перед покупкой недвижимости.
Для этого необходимо:

1. зайти на официальный сайт Земельного управления Израиля;
2. заказать выписку по конкретному объекту недвижимости;
3. оплатить символическую государственную пошлину;
4. изучить данные выписки на предмет наличия предупредительной записи.

Такая проверка позволяет избежать серьёзных юридических проблем в будущем.

Как снять предупредительную запись в ТАБУ

Удаление предупредительной записи возможно двумя способами:

• с согласия стороны, в пользу которой она была зарегистрирована;
• на основании решения суда об отмене записи.

В обоих случаях требуется точное соблюдение юридической процедуры и правильное оформление документов.

Почему важно обратиться к адвокату

Ошибки при регистрации или снятии предупредительной записи могут привести к финансовым потерям и длительным судебным спорам.
Адвокат Дмитрий Баксанский сопровождает сделки с недвижимостью в Израиле, проверяет наличие предупредительных записей, защищает интересы покупателей и кредиторов, а также представляет клиентов в суде при необходимости их отмены.

Профессиональное юридическое сопровождение — ключ к безопасной сделке с недвижимостью.

The post Предупредительная запись в ТАБУ: что это такое и зачем она нужна appeared first on Адвокат Дмитрий Баксанский.

Основные направления деятельности Домового комитета:

1. Организация сбора взносов жильцов на нужды дома.
2. Проведение ремонтных и обслуживающих работ, включая уход за крышей, озеленением, уборкой и другими элементами общего имущества.
3. Пресечение нарушений, связанных с использованием помещений и общего имущества.
4. Подписание договоров с различными поставщиками и подрядчиками.
5. Оплата труда сотрудников, нанятых для обслуживания кондоминиума.

Главная задача комитета — управление домом и обеспечение его бесперебойной эксплуатации. В его компетенцию входит организация финансового учета, заключение договоров с сервисными компаниями (например, клининговыми службами или садовниками), контроль за устранением неисправностей на общих объектах (лестницы, крыши, дворовые территории). Кроме того, комитет представляет интересы собственников квартир перед сторонними организациями и выполняет роль внутреннего посредника при возникновении конфликтов.

Функции Домового комитета можно разделить на несколько блоков:

1. Финансовое управление

• открытие банковских счетов на имя комитета;
• регулярный сбор взносов со всех жильцов;
• зачисление поступающих средств на счета комитета;
• оформление квитанций и контроль всех расходов;
• ведение книги доходов и расходов, подготовка полугодовой отчетности.

2. Содержание общего имущества

• уборка и поддержание чистоты на лестничных клетках, придомовых территориях и иных общих объектах;
• уход за зелеными насаждениями, ограждениями, крышей;
• заключение договоров с организациями, обслуживающими дом.

3. Представительство и работа с арендаторами

• защита интересов владельцев квартир в суде;
• урегулирование споров между жильцами;
• предъявление исков к арендаторам, уклоняющимся от уплаты обязательных платежей.

4. Документация и отчетность

• подготовка и представление полугодовых финансовых отчетов на общем собрании;
• ведение книги решений в соответствии с уставом кондоминиума.

Права арендаторов в отношениях с комитетом:

• каждый арендатор имеет право знакомиться с финансовыми документами — книгой доходов и расходов, квитанциями, отчетами;
• собственники могут требовать проведения ремонта, если неисправности угрожают сохранности их квартиры или снижают ее стоимость;
• арендаторы вправе обращаться к управляющему кондоминиума при возникновении проблем в управлении.

Формирование и работа Домового комитета

Домовой комитет избирается на общем собрании собственников и может включать до 5 членов. В его состав допускаются не только владельцы квартир. Если в комитет входят несколько человек, один из них назначается казначеем.

При уменьшении числа членов ниже установленного уставом проводится внеочередное собрание, которое обязано в течение 10 дней доукомплектовать состав. Полномочия комитета действуют до избрания нового состава.

Решения принимаются большинством голосов. В случае равенства мнений предложение считается отклоненным.

The post Полномочия  домового комитета appeared first on Адвокат Дмитрий Баксанский.

Последствия неуплаты машканты

Если вы не оплачиваете машканту, банк не может немедленно подать на взыскание долга. Закон предусматривает определенные временные рамки:

• Шестимесячный срок. Банк может открыть дело в исполнительной службе только через шесть месяцев после образования задолженности. Если в этот период вы погасите долг, исполнительное дело возбуждать нельзя.
• Ограничение по сумме. Дело открывается только на сумму задолженности, а не на весь кредит.

Действия должника при задолженности

Получив уведомление о возможной реализации ипотеки, вы можете предпринять следующие шаги:

1. Возражение на сделку ипотеки. Если банк нарушил условия подачи ипотеки на исполнение.
2. Оплата долга. Погасите задолженность в срок, указанный в предупреждении.
3. Самостоятельная продажа квартиры. Используйте средства от продажи для покрытия долга.
4. Частичная оплата. Выплатите половину долга в течение 90 дней с гарантией полной выплаты за полгода.
5. Ходатайство о приостановке продажи. Обратитесь к исполнителю для приостановки реализации квартиры.

Правовые гарантии должника

Законодательство в Израиле защищает интересы заемщиков:

• Нельзя выселить вас из квартиры без предоставления альтернативного жилья.
• Решение о продаже квартиры можно обжаловать в суде.
• Если исполнительный регистратор нарушил ваши права, возможно подать заявление об отмене решения.

Важность быстрого реагирования

Чем быстрее вы предпримете действия, тем больше шансов сохранить квартиру. Рекомендуется:

• Погасить долг или договориться с банком в течение первых шести месяцев.
• Следить за соблюдением сроков, указанных в решениях регистратора или законе.
• Подавать заявления об отсрочке или апелляции при необходимости.

Юридическая помощь при задолженности

Не платить машканту в Израиле – это серьезный вызов, который может привести к неприятным последствиям. Однако законодательство предоставляет должникам права и возможности, позволяющие защитить свои интересы. Важно своевременно предпринять шаги для урегулирования ситуации и минимизации рисков.

Обращайтесь ко мне, адвокату Дмитрию Баксанскому, чтобы получить профессиональную помощь. Я помогу вам разобраться в ваших правах, оценить вашу ситуацию и разработать стратегию действий. Моя цель – защитить ваши интересы и обеспечить наиболее благоприятный исход в сложной ситуации с ипотекой.

The post Что будет, если не платить машканту? appeared first on Адвокат Дмитрий Баксанский.

Первый Период проверки, это на иврите «ткуфат абедек», который начинается со дня, когда квартира передана покупателю, и длится от одного до семи лет, в зависимости от дефектного товара.

Ниже указан период проверки согласно Закону о купле-продаже квартир:

• Трубопроводы, включая системы отопления и водостоки – два года.
• Проникновение влаги в стены и укрытие – три года.
• Машины, двигатели и котлы — три года.
• Отслаивание облицовки лестничных клеток – около трех лет.
• Укладка плитки на первом этаже – три года.
• Промывка полов в магазинах, тротуарах и дорожках на территории застройки – три года.
• Трещины по стенам и потолку — пять лет.
• Видимое шелушение внешних покрытий – семь лет.
• Любое другое несоответствие, не являющееся принципиальным несоответствием – один год.

В период проверки подрядчик обязан устранить любой дефект, если не докажет, что дефект возник по вине покупателя.

Второй период, это Трехлетний гарантийный срок, который начинается после окончания периода (ткуфат абедек) указанного выше.

В течение гарантийного срока ответственность доказывания образования дефекта лежит на покупателе квартиры и необходимо убедиться, что дефект не является результатом неправильной эксплуатации, небрежного обращения или плохого ухода.

Обычно подрядчики в конце года делают серию ремонтов, но это не освобождает их от обязательств по закону. Невозможно отменить, изменить или сократить срок проверки и гарантии, даже с согласия или отказа покупателя в договоре купли-продажи.

К претензии рекомендуется приложить заключение эксперта, квитанции о выплатах специалистам и многое другое. Важно и целесообразно обратиться к адвокату.

Дмитрий Баксанский, адвокат по недвижимости, направит вас, и будет сопровождать вас при подготовке к судебному разбирательству. Даже во время судебного процесса адвокат будет представлять ваши интересы и поднимет все проблемы и неприятности, возникшие из-за халатности и неправильных действий подрядчика.

The post Ответственность строительного подрядчика за устранение строительных недостатков appeared first on Адвокат Дмитрий Баксанский.

Квартиры, которые продаются в конкурсном порядке (покупка квартиры от конкурсного распорядителя) или выставлены на продажу юридической фирмой, в основном это квартиры, которые необходимо продать в результате конфликтов и разногласий, например, развода, наследства или финансовых проблем (подрядчик или покупатель разорился и не может выполнить свои обязательства) .

Юридическая фирма публикует первоначальные и некоторые подробности об объекте недвижимости. При обращении к получателю потенциальный покупатель получает достаточно минимальную информацию об объекте, а белыми буквами Кидуша ясно указано, что он должен проверить все детали объекта недвижимости самостоятельно и под свою ответственность. Полученный отчет также не всегда актуален, и оценка оценщика часто дается без предполагаемой суммы. В отличие от обычной покупки недвижимости с помощью брокера или самого владельца недвижимости, который должен предоставить точную информацию о продаваемой недвижимости, здесь покупатель обязан сам и под свою ответственность узнать подробности о недвижимости, включая все: незаконное строительство, порядок сноса, общее состояние объекта и т. д.

Это юридическая процедура, которая используется для конфискации активов должников и установления контроля над ними, обычно для того, чтобы погасить существующий долг за счет доходов от их продажи.

Потенциальный покупатель обязан предложить цену и подать предложение с чеком на сумму 10% от предложенной цены. Если он передумает после того как выиграл, то есть его предложение самое высокое, то его средства конфискуются конкурсным управляющим.

В конце процесса между участниками торгов проводятся торги. Во время торгов участники часто увлекаются и предлагают более высокие суммы, чем предполагали, а зачастую и выше реальной цены объекта недвижимости.

Обычно необходимо согласие суда, а иногда после окончания торгов и даже по прошествии времени и до того, как недвижимость будет продана, поступает другое предложение, или продавцы сожалеют об этом, или один из них решает купить собственность от другого, короче говоря, даже после всего процесса, пока фактически не будет подписан договор купли-продажи, нет уверенности в покупке.

Найти такие квартиры, можно в Интернете по объявлениям о тендерах на продажу квартир, опубликованным получателями и которые публикуются в основном в Интернете и в ежедневных газетах. Иногда их также можно найти в офисах брокеров по недвижимости.

Распорядитель публикует объявление о проведении тендера по продаже имущества, находящегося в стадии конкурсного производства («Приглашение предложить предложения по покупке имущества…»), которое обычно можно найти в Интернете и ежедневных газетах, например упомянутое выше.

Текст объявления обычно включает начальную и основную информацию об объекте недвижимости (адрес, площадь, квартал/участок); Заявление о том, что недвижимость продается как есть, КАК ЕСТЬ; размер и условия гарантии; срок подачи предложения; Дата проведения осмотра квартиры; Будет ли проводиться ценообразование в рамках тендера; Контактные данные получателя и многое другое. Насколько вам подходят исходные и основные детали квартиры, рекомендуется позвонить в офис получателя и попытаться получить от него дополнительные детали, не указанные в объявлении.

Иногда получатель имущества решает провести торги, то есть аукцион, среди различных участников торгов, подавших предложения о покупке имущества, с целью продать его по наибольшей цене. Поэтому стартовая и начальная цена торгов обычно будет на уровне самой высокой суммы предложения.

Победителем торгов станет участник, предложивший наибольшую цену за приобретение недвижимости. Все остальные участники торгов получат в конце торгов гарантию, которую они дали распорядителю.

После того, как будет определено, кто будет покупателем, выигравшим торги, в рамках торгов или без них, конкурсный распорядитель обязан предоставить должнику или супругам продающим квартиру , владеющему или владеющим имуществом, возможность выкупить свое имущество путем выплаты, равной предложенной цене. покупателем, выигравшим тендер.

После получения решения суда или судебного исполнителя , подтверждающего продажу имущества покупателю, продавец и покупатель должны подписать договор купли-продажи. Передача права владения имуществом и регистрация прав на имя покупателя будут осуществлены после выплаты покупателем полного вознаграждения и выполнения всех иных обязательств покупателя согласно условиям договора. Таким образом происходит покупка квартиры от конкурсного распорядителя собственности.

The post Покупка квартиры от конкурсного распорядителя собственности (конес нехасим) appeared first on Адвокат Дмитрий Баксанский.

При покупке новой квартиры у подрядчика, пока процесс строительства не завершен полностью таким образом, что квартира и здание готовы к заселению, и пока законные права не урегулированы в порядке, при котором квартира записана с собственности покупателя, и существует риск того, что сроки передачи квартиры будут задержаны, а в крайних случаях квартира вообще не будет готова к сдаче из-за обращения взыскания на недвижимость, ликвидации или назначение конкурсного управляющего для подрядчика и землевладельцев.

Согласно закону о купле-продаже (гарантии инвестиций покупателей квартир), подрядчик, продающий квартиру, должен предоставить покупателю залог, гарантирующий инвестиции до момента завершения регистрации прав. Наиболее распространенными гарантиями являются предоставление банковской гарантии и регистрация предупредительного уведомления.

Поправка к разделу 2a1(a) закона гласит, что продавец не будет продавать квартиру, если он не уведомит покупателя в письменной форме во время подписания договора купли-продажи о своем праве в соответствии с этим законом на получение денежных средств. Если сделка купли-продажи будет совершена без объяснения подрядчиком покупателю его права на получение защиты за свои деньги или если подрядчик не удостоверится, что покупатель получил обеспечение, подрядчик будет подвергнут штрафу в размере 54 000 шекелей.

Покупка квартиры от подрядчика в Израиле: обеспечение сделки

Закон гласит, что подрядчик, продающий новую квартиру, не должен получать от покупателя более 7% от цены недвижимости, если только он не обеспечил деньги покупателя одним из следующих пяти залогов:

1. банковской гарантией
2. страховым полисом
3. залогом
4. предупредительной записью на имущество
5. передачей права собственности.

Что касается банковской гарантии, то в случае неисполнения подрядчиком своего обязательства по передаче прав на квартиру гарантии возвращаются покупателю. Подрядчик может застраховаться в страховой компании и предоставить покупателю страховой полис, гарантирующий возврат уплаченных за квартиру средств, либо заложить квартиру или пропорциональную часть земельного участка с первой ипотекой в ​​пользу покупателя.

Другой распространенной гарантией является регистрация предупреждения в пользу покупателя. Подрядчик может зарегистрировать предупреждение в пользу покупателя, либо передать право собственности или иное право на квартиру на свое имя. Оформить право собственности на квартиру на имя покупателя можно будет после того, как дом будет зарегистрирован как кондоминиум (байт мешутаф) в земельном управлении (Табу) и каждая квартира будет зарегистрирована как отдельное подразделение в реестре кондоминиумов.

Регистрацию кондоминиума обычно осуществляет подрядчик, продавший квартиры. Гарантии гарантируют оплату денежных средств, уплаченных покупателем подрядчику, без компенсации в ситуации, когда покупатель предъявляет иск подрядчику за нарушение договора купли-продажи. Если подрядчик получил от покупателя сумму выше 7% и не предоставил гарантии, ему грозит штраф в крупном размере.

The post Покупка квартиры от подрядчика в Израиле: гарантии покупателя appeared first on Адвокат Дмитрий Баксанский.